Prenons Karim, ostéopathe, qui s’installe à Strasbourg après cinq ans de collaboration dans un cabinet partagé. Il hésite entre deux annonces. La première : un local de 45 m² au rez-de-chaussée d’un immeuble de la Krutenau, destiné uniquement à recevoir des patients. La seconde : un quatre-pièces au Neudorf, assez grand pour y vivre avec sa compagne et y aménager une salle de consultation. Le loyer est proche. Le contrat, lui, ne l’est pas du tout, et la différence apparaîtra le jour où Karim voudra partir ou cessera de pouvoir payer. Pour un professionnel libéral qui démarre, avec une patientèle encore incertaine, la façon de sortir d’un bail compte autant que le montant du loyer : c’est elle qui décide de ce que coûtera une installation qui ne prend pas.
Le local purement professionnel : six ans, et un préavis de six mois
Pour un local affecté à un usage exclusivement professionnel, c’est l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 qui s’applique. Le bail est écrit et conclu pour six ans au moins. À son terme, il est reconduit tacitement pour la même durée, sauf si l’une des parties notifie à l’autre, six mois à l’avance, son intention de ne pas le renouveler. Karim garde une liberté importante : il peut quitter les locaux à tout moment, à condition de respecter un préavis de six mois. Les notifications se font par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
Le bailleur, lui, ne peut reprendre le local qu’à l’échéance des six ans, en respectant le même préavis. Le texte permet aussi aux parties de choisir, par une clause expresse, de soumettre leur contrat au statut des baux commerciaux, ce qui change la durée, le droit au renouvellement et les conditions de sortie. Ce choix se fait à la signature, et il mérite d’être discuté avec un conseil avant de signer. Les règles du congé, ses formes et les erreurs qui le rendent inopérant sont présentées dans les règles du congé dans un bail professionnel.
Le logement à usage mixte : c’est la loi de 1989 qui s’applique
Le quatre-pièces du Neudorf relève d’un tout autre régime. L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 étend ses règles, qui sont d’ordre public, aux locaux à usage mixte professionnel et d’habitation qui constituent la résidence principale du locataire. Karim serait donc locataire au sens de la loi de 1989 : bail de trois ans si le bailleur est un particulier, préavis de trois mois ramené à un mois dans certains cas, congé du bailleur limité à la reprise, à la vente ou à un motif légitime et sérieux, avec un préavis de six mois.
Business & pratiquesCA3 : le guide pour déclarer sa TVA sans erreurL’usage mixte suppose que le bail l’autorise. Recevoir des patients dans un appartement loué comme simple habitation, sans accord du propriétaire, expose le locataire à une demande de résiliation. À Strasbourg comme ailleurs, il faut aussi vérifier que le règlement de copropriété ne réserve pas l’immeuble à l’habitation bourgeoise exclusive, et que l’activité ne nécessite pas une autorisation de changement d’usage.
Le jour où le loyer ne suit plus
C’est le scénario que les créateurs d’entreprise préfèrent ne pas regarder, et c’est pourtant là que les deux contrats divergent le plus. Dans le local purement professionnel, la sortie se règle par le préavis de six mois, et un impayé se traite selon les clauses du bail et le droit commun du contrat. Dans le logement mixte, le bailleur suit la procédure propre aux baux d’habitation : commandement de payer, délai de six semaines avant que la clause résolutoire produise effet, saisine du juge des contentieux de la protection, puis les délais d’expulsion et la trêve hivernale, parce que le local reste la résidence principale de Karim.
Pour un propriétaire strasbourgeois confronté à un tel impayé, Mon Avocat Bailleur précise le tribunal compétent pour un logement situé à Strasbourg et les étapes de la procédure. Pour Karim, la question se pose avant la signature : un local séparé coûte un second loyer mais offre une sortie simple ; un logement mixte réunit tout sous un même toit, avec les protections, et les contraintes, d’un bail d’habitation.
