Fermer une SCI : dissolution, liquidation, partage de l’immeuble et fiscalité

Fermer une SCI impose au minimum deux décisions collectives, deux annonces légales et deux formalités au guichet unique. Lorsque la société détient encore un immeuble, la fiscalité de la vente ou du partage dépasse souvent largement les frais administratifs de fermeture.

Fermer une SCI : les étapes obligatoires

Pour fermer une SCI, les associés doivent procéder dans l’ordre à sa dissolution anticipée, à sa liquidation, puis à sa radiation du registre national des entreprises et du registre du commerce et des sociétés. Une simple demande de radiation ne suffit pas. Tant que la liquidation n’est pas clôturée, la SCI conserve sa personnalité morale pour les besoins des opérations en cours.

La dissolution met fin à l’activité normale. Le liquidateur vend ou attribue les actifs, recouvre les créances, règle les dettes et établit les comptes définitifs. Les associés approuvent ensuite ces comptes et constatent un boni ou un mali de liquidation. La radiation intervient en dernier.

La règle à retenir : un immeuble détenu par la SCI doit être vendu, attribué à un ou plusieurs associés ou partagé avant la radiation. La fermeture de la société ne transfère jamais automatiquement le bien immobilier aux associés.

Les causes de dissolution figurent à l’article 1844-7 du Code civil. Elles comprennent notamment l’arrivée du terme statutaire, la réalisation ou l’extinction de l’objet social, la décision des associés et la dissolution judiciaire pour justes motifs. La durée d’une SCI ne dépasse pas 99 ans, sauf prorogation décidée avant l’échéance.

Le vote de la dissolution anticipée

Les statuts fixent la majorité requise et les règles de convocation. En l’absence de clause adaptée, l’article 1852 du Code civil impose l’unanimité pour les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant. Le procès-verbal doit prononcer la dissolution, désigner le liquidateur, fixer le siège de liquidation et préciser ses pouvoirs.

Le liquidateur est souvent le gérant ou un associé. Un tiers reste possible. Sa mission doit être encadrée, notamment pour la vente de l’immeuble, le règlement des comptes courants d’associés et la signature d’un acte de partage.

Dissolution et liquidation de la SCI dans l’ordre

Publier et déclarer la dissolution

Un avis de dissolution doit paraître dans un support habilité à recevoir des annonces légales du département du siège. La modification est ensuite déclarée au guichet unique de l’INPI dans le mois suivant la décision. Les anciens formulaires papier M2 ne sont plus utilisés pour cette démarche depuis la généralisation du guichet unique.

Le dossier comprend généralement le procès-verbal certifié conforme, l’attestation de parution, l’identité du liquidateur et les renseignements relatifs au siège de liquidation. Une mise à jour des bénéficiaires effectifs est nécessaire si la dissolution modifie les informations déjà déclarées.

Réaliser les opérations de liquidation

Le liquidateur dresse l’inventaire des actifs et des dettes. Il encaisse les loyers restant dus, récupère les dépôts ou créances, résilie les contrats, rembourse les emprunts et acquitte les impôts. Les comptes courants d’associés constituent des dettes de la SCI : ils sont remboursés avant le partage du solde, sous réserve d’une trésorerie suffisante.

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La personnalité morale subsiste pour les besoins de la liquidation en application de l’article 1844-8 du Code civil. Les documents et actes doivent porter la mention « société en liquidation ». Si les opérations durent plus d’un exercice, le liquidateur établit des comptes annuels et rend compte de sa mission aux associés.

Une liquidation amiable ne doit pas servir à fermer une SCI en cessation des paiements. Lorsque la trésorerie et les actifs disponibles ne permettent plus de régler les dettes exigibles, une déclaration de cessation des paiements doit être déposée dans les 45 jours, sauf procédure de conciliation en cours. Le tribunal détermine alors la procédure collective applicable.

Clôturer puis radier la société

Une fois l’actif réalisé et le passif réglé, le liquidateur convoque les associés. Ceux-ci approuvent les comptes définitifs, donnent quitus au liquidateur, mettent fin à son mandat et constatent le boni ou le mali. Un second avis paraît dans un support d’annonces légales.

La radiation est demandée au guichet unique dans le mois suivant la clôture. Le dossier contient le procès-verbal, les comptes de liquidation certifiés et l’attestation de publication. L’ancien formulaire M4 a été remplacé par la formalité dématérialisée. Le traitement administratif prend en pratique de 5 à 15 jours ouvrés lorsque le dossier ne comporte aucune anomalie.

Que devient l’immeuble détenu par la SCI ?

Trois solutions principales existent : vendre l’immeuble à un tiers, l’attribuer à un associé ou organiser un partage entre plusieurs associés. Le choix doit intervenir avant la radiation. Une estimation immobilière documentée limite les contestations entre associés et le risque de rectification fiscale pour insuffisance de valeur.

Vendre l’immeuble avant la clôture

La vente transforme le bien en trésorerie. Le prix sert d’abord à rembourser le prêt immobilier, les fournisseurs, les impôts et les comptes courants. Le solde est ensuite partagé. Le mandat du liquidateur doit l’autoriser à signer la vente. À défaut, une décision collective complémentaire sécurise l’acte.

Prenons la SCI Rivoli, soumise à l’impôt sur le revenu, qui loue un local à Lyon pour 36 000 € de loyers annuels. Le bien a été acquis 240 000 € et revendu 360 000 €. La plus-value brute atteint 120 000 € avant prise en compte des frais d’acquisition, travaux admissibles et abattements pour durée de détention. Sans abattement ni surtaxe, l’imposition maximale de base atteint 22 800 € d’impôt sur le revenu et 20 640 € de prélèvements sociaux, soit 43 440 €.

Attribuer l’immeuble à un associé

L’attribution en nature requiert un acte notarié puisque la propriété immobilière change de titulaire. L’acte est publié au service de la publicité foncière. Si un associé reçoit une valeur supérieure à ses droits, il verse généralement une soulte aux autres associés.

Le régime fiscal dépend de l’origine de l’immeuble, des droits détenus par chaque associé et de la nature des apports. Le droit de partage prévu par l’article 746 du CGI est fixé à 2,5 % de l’actif net partagé. Des droits de mutation supplémentaires sont susceptibles de viser la soulte ou certains biens attribués à un associé autre que l’apporteur. Une attribution évaluée à 400 000 € avec 100 000 € de dette reprise présente un actif net de 300 000 € : le droit de partage atteint alors 7 500 €, hors émoluments, contribution de sécurité immobilière et éventuels droits complémentaires.

Fiscalité de la fermeture d’une SCI

SCI soumise à l’impôt sur le revenu

Dans une SCI relevant de l’IR, la vente d’un immeuble suit en principe le régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value nette est taxée à 19 %, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Une surtaxe de 2 % à 6 % concerne certaines plus-values imposables supérieures à 50 000 €.

Les abattements pour durée de détention conduisent à une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le notaire calcule et prélève généralement l’impôt lors de la vente. Chaque associé est imposé selon ses droits dans la SCI.

SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

À l’IS, la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable de l’immeuble après amortissements. Elle entre dans le résultat ordinaire. Le taux normal est de 25 %. Le taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice s’applique si les conditions sont remplies, notamment un chiffre d’affaires inférieur ou égal à 10 millions d’euros et un capital entièrement libéré détenu à au moins 75 % par des personnes physiques.

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Après paiement de l’IS et remboursement des apports, le boni distribué à des associés personnes physiques relève en principe des revenus de capitaux mobiliers. Le prélèvement forfaitaire unique atteint 30 %, soit 12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, sauf option globale pour le barème progressif. La fermeture d’une SCI à l’IS entraîne ainsi souvent deux niveaux d’imposition : le gain immobilier dans la société, puis le boni chez l’associé.

Déclarations fiscales de cessation

La SCI doit signaler sa cessation au service des impôts et déposer sa dernière déclaration de résultats. Une SCI à l’IR utilise la déclaration 2072. Une SCI à l’IS dépose la 2065, en principe dans les 60 jours de la cessation conformément aux articles 201 et 221 du CGI.

Si la SCI est redevable de la TVA, la dernière déclaration CA3 est déposée dans les 30 jours sous le régime réel normal. Le délai atteint 60 jours sous le régime simplifié. La régularisation de TVA immobilière doit être vérifiée lorsqu’un immeuble ayant ouvert droit à déduction est cédé ou attribué avant la fin de la période de régularisation.

Coût, délai et pièges à anticiper

En 2026, fermer une SCI sans immeuble à partager représente généralement 500 à 700 € de frais administratifs, hors accompagnement professionnel. Un acte notarié, un partage immobilier ou une fiscalité sur la plus-value augmente fortement ce budget.

Les forfaits d’annonces légales diffèrent dans certains départements ultramarins. Les frais de notaire dépendent de la valeur du bien, du nombre d’associés, des formalités foncières et de la présence d’une soulte. Les honoraires du comptable ou du conseil s’ajoutent au budget.

Une fermeture simple prend souvent 2 à 4 mois. La vente d’un immeuble porte fréquemment le calendrier à 4 à 9 mois. Les désaccords entre associés, une dette contestée, une hypothèque ou un contrôle fiscal prolongent la liquidation.

• Ne pas distribuer la trésorerie avant d’avoir provisionné les impôts, les frais de liquidation et les dettes.
• Ne pas confondre capital social et comptes courants d’associés : leur ordre de remboursement diffère.
• Faire voter la vente si les pouvoirs du liquidateur ne la couvrent pas clairement.
• Conserver les pièces comptables et fiscales pendant les délais légaux, même après la radiation.
• Vérifier la mainlevée des garanties bancaires et hypothécaires avant le partage du prix.

Ce qu’il faut retenir

• La fermeture exige 2 décisions, 2 annonces légales et 2 formalités.
• La dissolution doit être déclarée dans un délai de 1 mois.
• Le droit de partage immobilier atteint 2,5 % de l’actif net.
• La plus-value immobilière à l’IR supporte jusqu’à 36,2 % hors surtaxe et abattements.
• Une SCI simple se ferme généralement en 2 à 4 mois.